A helyben lakó fogalmának változása
A polgárok személyi adatainak és lakcímének nyilvántartásáról szóló 1992. évi LXVI. törvény (a továbbiakban: Nytv.) 5. § (2) bekezdése szerint „a polgár lakóhelye annak a lakásnak vagy szállásnak […] a címe, amely a polgár állammal, továbbá a természetes és jogi személyekkel, jogi személyiséggel nem rendelkező szervezetekkel való hivatalos kapcsolattartása, valamint lakóhelyhez kötött jogai és kötelezettségei megalapozásául szolgál.”
A 2023. január 1-től hatályos módosítással a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (továbbiakban: Földforgalmi tv.) 5. §-ában az életvitelszerű lakóhely fogalmát felváltotta az életvitelszerű lakáshasználat fogalma, mellyel a Földforgalmi tv. helyben lakó fogalmát lényegében összehangolják az Nytv. 2022. év elején megváltozott rendelkezéseivel, ugyanis ennek módosítását követően a lakóhely fogalma már nem követeli meg a tényleges, életvitelszerű ottlakást, hanem pusztán adminisztratív célt szolgál, míg a Földforgalmi tv. az elővásárlási, előhaszonbérleti joggyakorlás bizonyos eseteihez az életvitelszerű, tényleges ottlakás feltételét írja.
|
2022. december 31-ig |
2023. január 1-től |
|
Helyben lakó „az a természetes személy, akinek az életvitelszerű lakóhelye legalább 3 éve azon a településen van, amelynek közigazgatási területén az adás-vételi, a csere, illetve a haszonbérleti szerződés tárgyát képező föld fekszik”. |
Helyben lakó „a) az a természetes személy, akinek az életvitelszerű lakáshasználatának helye legalább 3 éve azon a településen van, amelynek közigazgatási területén az adásvételi, a csere- vagy a haszonbérleti szerződés tárgyát képező föld fekszik, továbbá b) ha az adásvételi, a csere- vagy a haszonbérleti szerződés tárgya szőlő művelési ágban nyilvántartott föld, akkor az a hegyközségi tag természetes személy is, aki életvitelszerűen legalább 3 éve annak a hegyközségnek a működési területéhez tartozó borvidéki településen lakik, amely hegyközség működési területén az adásvételi, a csere vagy a haszonbérleti szerződés tárgyát képező föld fekszik.” |
Szintén a helyben lakó fogalmát érinti az a módosítás, melynek köszönhetően az ugyanazon hegyközséghez tartozó településeken lakó jogosultakat ezentúl megilletik a helyben lakáshoz fűződő jogok.
Ez a módosítás – értelemszerűen a helyben lakó szomszéd – fogalmánál is átvezetésre kerül, azonban ott egy további pontosítást eszközöl a jogalkotó. Ezentúl a helyben lakó szomszéd tulajdonában vagy használatában álló földnek, amelyre alapozza a szomszédságot, már legalább 1 éve a tulajdonában vagy a használatában kell, hogy legyen.
Szintén 2023. január 1-től hatályos a szomszédos föld fogalma (5. § 23. pont): az olyan föld, amely - a település közigazgatási határától függetlenül - a jogügylet tárgyát képező földdel közvetlenül, illetve önálló helyrajzi szám alatt nyilvántartott út, vasút, kerékpárút, árok, csatorna közbeékelődésével közvetve érintkezik.
Erdők vonatkozásában bevezetésre került módosítások
A Földforgalmi törvény 13. § rögzíti a tulajdonszerzési jogosultság feltételét, mely szerint a szerző fél a tulajdonjog átruházásáról szóló szerződésben vállalja, hogy a föld használatát másnak nem engedi át, azt maga használja, és ennek során eleget tesz a földhasznosítási kötelezettségének. Továbbá vállalja, hogy a földet a tulajdonszerzés időpontjától számított 5 évig más célra nem hasznosítja. Ennek megfelelően más célú hasznosításának minősül az erdő termelésből való időleges vagy végleges kivonása is, illetve kiegészítésre került azon kivételek köre, ami nem minősül a használat átengedésének, így a társult erdőgazdálkodás, valamint az erdőnek minősülő földek erdőkezelésbe adásán túl már az sem minősül a használat átengedésének, ha az osztatlan közös tulajdonban álló erdőnek minősülő föld használati jogosultságát tulajdoni hányadot meghaladó mértékű többlethasználati megállapodással másik tulajdonostársnak engedik át.
|
2022. december 31-ig |
2023. január 1-től |
|
13. § (2) b) pont korábbi rendelkezése szerint nem minősült a használat átengedésének az, ha a tulajdonjogot szerző fél társult erdőgazdálkodást folytat, az erdőnek minősülő földet erdőkezelésbe adja, vagy osztatlan közös tulajdonban álló erdőnek minősülő föld használati jogosultságát tulajdoni hányadot meghaladó mértékű többlethasználati megállapodással másik tulajdonostársnak engedi át. |
13. § (2) b) pont: nem minősül a használat átengedésének az, ha a tulajdonjogot szerző fél társult erdőgazdálkodást folytat vagy az erdőnek minősülő földet erdőkezelésbe adja.
|
Föld közeli hozzátartozó részére történő átruházásának szabályozása
A Földforgalmi törvény 13. § (5)-(6) bekezdéseiben pontosításra került, hogy amikor a föld tulajdonjogát megszerző fél nyilatkozik a föld hasznosítása vonatkozásában, majd ezt követően annak tulajdonjogát közeli hozzátartozója részére átruházza, akkor immáron a Módosítás által bevezetésre került új rendelkezések értelémben a közeli hozzátartozó tulajdonszerzési jogosultságának is feltétele, hogy a tulajdonjog átruházásáról szóló szerződésben ő is vállalja, hogy a föld használatát másnak nem engedi át, azt maga használja, és ennek során eleget tesz a földhasznosítási kötelezettségének.
Amennyiben a közeli hozzátartozó részére az átruházásra a szerzéstől számított 5 éven belül kerül sor, akkor a Módosítás értelmében a tulajdonszerzési jogosultság feltétele, hogy a közeli hozzátartozóként tulajdonjogot szerző személynek is a tulajdonjog átruházásáról szóló szerződésben vállalnia kell, hogy a földet az 5 éves időtartamból még hátralévő ideig más célra nem hasznosítja, azaz ő tovább viszi a vállalást az 5 évből még hátralévő időre.
Kötelezettségek és nyilatkozatokat érintő változások, továbbá az elővásárlási jog
A Földforgalmi tv. 13-15. §-ban foglalt a szerző fél tekintetében jogosultsági feltételként előírt kötelezettségvállalások és nyilatkozatok megtétele mellett a szerző fél által megjelölt elővásárlási jogosultsághoz kapcsolódóan törvény által előírt kötelezettségvállalásokat és nyilatkozatokat is meg kell tenni a szerződésben. Meg kell tenni az ilyen tartalmú nyilatkozatokat az elfogadó nyilatkozatban is.
A szerződésnek tartalmaznia kell a földhasználat időtartamára és ellenértékére vonatkozó tájékoztatást is, ha a földet hatályos vagy a szerződéskötés időpontjában még hatályba nem lépett földhasználati szerződés érinti.
A földhivatalok a hozzájuk jóváhagyásra benyújtott szerződéseket 15 napon belül, az érvényességi és hatályosulási feltételeknek való megfelelőség szempontjából megvizsgálják és ellenőrzik. Miután a hatóság megállapítja a közzétételre való alkalmasságot és elrendeli a szerződés közzétételét, ezzel egyidejűleg megkeresi a föld fekvése szerint illetékes ingatlanügyi hatóságot a föld tulajdonjogának átruházására irányuló szerződés benyújtása tényének feljegyzése érdekében.
|
2022. december 31-ig |
2023. január 1-től |
|
14/A. § A szerző fél tekintetében a 13-14. §-ban és a 15. §-ban jogosultsági feltételként előírt kötelezettségvállalásokat és nyilatkozatokat a tulajdonjog átruházásról szóló szerződésnek tartalmaznia kell. |
14/A. § A szerző fél tekintetében a 13-14. §-ban és a 15. §-ban jogosultsági feltételként előírt kötelezettségvállalásokat és nyilatkozatokat, valamint a szerző fél által megjelölt elővásárlási jogosultsághoz kapcsolódóan törvény által előírt kötelezettségvállalásokat és nyilatkozatokat a tulajdonjog átruházásról szóló szerződés tartalmazza. |
|
--- |
15/A. § Ha a tulajdonjog átruházásáról szóló szerződés tárgyát képező földet hatályos vagy a szerződéskötés időpontjában még hatályba nem lépett földhasználati szerződés érinti, akkor a szerződés tartalmazza a földhasználat időtartamára és ellenértékére vonatkozó tájékoztatást. |
|
21. § (5) bek. „Az elfogadó jognyilatkozatot legalább teljes bizonyító erejű magánokiratba kell foglalni. Az elfogadó jognyilatkozatban meg kell jelölni az elővásárlási jogosultság jogalapját, továbbá ha az elővásárlási jog törvényen alapul, akkor az elfogadó jognyilatkozatban azt is meg kell jelölni, hogy az elővásárlásra jogosult mely törvényen és az ott meghatározott sorrend melyik ranghelyén gyakorolja az elővásárlási jogát. Az elfogadó jognyilatkozatnak tartalmaznia kell a 13. §-ban a 15. §-ban foglalt jogosultsági feltételként előírt nyilatkozatokat. Az elfogadó jognyilatkozathoz csatolni kell az elővásárlási jogosultságot bizonyító okiratokat is, kivéve azt, amelyet közhiteles nyilvántartás tartalmaz.” |
21. § (5) bek.: „Az elfogadó jognyilatkozatot legalább teljes bizonyító erejű magánokiratba kell foglalni. Az elfogadó jognyilatkozatban meg kell jelölni az elővásárlási jogosultság jogalapját, továbbá ha az elővásárlási jog törvényen alapul, akkor az elfogadó jognyilatkozatban azt is meg kell jelölni, hogy az elővásárlásra jogosult mely törvényen és az ott meghatározott sorrend melyik ranghelyén gyakorolja az elővásárlási jogát. Az elfogadó jognyilatkozatnak tartalmaznia kell a 13-14. §-ban és a 15. §-ban foglalt jogosultsági feltételként előírt nyilatkozatokat, valamint az elővásárlásra jogosult által megjelölt elővásárlási jogosultsághoz kapcsolódóan törvény által előírt kötelezettségvállalásokat és nyilatkozatokat. Az elfogadó jognyilatkozathoz csatolni kell az elővásárlási jogosultságot bizonyító okiratokat is, kivéve hatósági jóváhagyáshoz kötött ügylet esetén azt, amelyet közhiteles nyilvántartás tartalmaz.” |
|
42/A. § „A szerző fél tekintetében a 42. §-ban jogosultsági feltételként előírt kötelezettségvállalásokat és nyilatkozatokat a földhasználati jogosultság átengedéséről szóló szerződésnek kell tartalmaznia.” |
42/A. § „A szerző fél tekintetében a 42. §-ban jogosultsági feltételként előírt kötelezettségvállalásokat és nyilatkozatokat, valamint a szerző fél által megjelölt előhaszonbérleti jogosultsághoz kapcsolódóan törvény által előírt kötelezettségvállalásokat és nyilatkozatokat a földhasználati jogosultság átengedéséről szóló szerződésnek kell tartalmaznia.” |
|
2024. január 31-ig |
2024. február 01-től |
|
22. § (1) A jegyző a nyilatkozattételre nyitva álló határidő leteltét követő 8 napon belül a beérkezett, illetve a 21. § (4) bekezdésében meghatározottak szerint átvett jognyilatkozatokról iratjegyzéket készít, és azt az adás-vételi szerződés eredeti példányával, valamint a jognyilatkozatokkal és a kormányzati portált működtető szervezet által a közzétételről és a levételről küldött igazolással együtt megküldi a) a 21. § (1a) bekezdésben foglalt esetben a mezőgazdasági igazgatási szerv részére; vagy b) a 21. § (1c) bekezdésben foglalt esetben az eladó részére. |
2. § (1) A jegyző a nyilatkozattételre nyitva álló határidő leteltét követő 8 napon belül a beérkezett, illetve a 21. § (4) bekezdésében meghatározottak szerint átvett jognyilatkozatokról iratjegyzéket készít, és azt a) a 21. § (1a) bekezdésben foglalt esetben az e törvény végrehajtására kiadott rendeletben foglaltak szerinti közzétételre vonatkozó záradékkal ellátott, anonimizált adásvételi szerződés, valamint a jognyilatkozatok és a kormányzati portált működtető szervezet által a közzétételről és a levételről küldött igazolás másolatával együtt elektronikus úton megküldi a mezőgazdasági igazgatási szerv részére; b) a 21. § (1c) bekezdésben foglalt esetben az adás-vételi szerződés eredeti példányával, valamint a jognyilatkozatokkal és a kormányzati portált működtető szervezet által a közzétételről és a levételről küldött igazolással együtt megküldi az eladó részére. |
|
--- |
22. § (3) Az (1) bekezdés a) pontja szerinti esetben az átvett jognyilatkozatok eredeti példányának őrzéséről az e törvény végrehajtására kiadott rendeletben foglaltak szerint a jegyző gondoskodik és köteles azt a föld tulajdonjogának megszerzésével kapcsolatban eljáró hatóság, vagy bíróság megkeresésére eredetben rendelkezésre bocsátani. |
A korábbi eseteken (pl. a közeli hozzátartozók közötti adásvétel, a tulajdonostársak közötti, a közös tulajdon megszüntetését eredményező adásvétel, vagy a rekreációs célú földszerzés) felül, 2022-től elővásárlási jog nem áll fenn a bevett egyház vagy annak belső egyházi jogi személye részére temető létesítése vagy bővítése céljából történő átruházás esetén.
A közös tulajdon megszüntetését eredményező adásvétel esetében 2022. július 1. napjától a törvény leszűkíti az elővásárlási jog elkerülésének lehetőségét: erre csak olyan tulajdonostárs esetében van lehetőség, aki már 3 éve az, vagyis csak az adott földben legalább 3 éve tulajdonrésszel rendelkező vevő által kötött adásvétel esetében érvényesül az elővásárlási jog kizárása. (Ezen elővásárlási jogot kizáró eset kizárólag akkor áll fenn, ha az érintett ingatlanon a közös tulajdon teljesen megszűnik, tehát, az adásvétel eredményeként egyetlen tulajdonos marad.)
További változás a közös tulajdon megszüntetésekor, hogy a törvényből szintén 2022. július 1-től törlésre került azon rendelkezés, miszerint a közös tulajdont megszüntető adásvétel esetében nincs szükség hatósági jóváhagyásra, tehát innentől kezdve ezeket a szerződéseket is meg kell küldeni a kormányhivatal részére.
Kiegészítésre került, hogy amennyiben az elővásárlási jog az ökológiai gazdálkodás célú földvásárlás alapján került meghatározásra, akkor a birtokbavételt követően 30 napon belül a mezőgazdasági igazgatási szervnél igazolnia kell, hogy a teljes terület vonatkozásában az ökológiai gazdálkodásra átállást megkezdte. Tehát már nem elegendő csupán arra hivatkozni a szerződésben vagy az elfogadó nyilatkozatban, hogy a földszerzés célja ökológiai gazdálkodás folytatása, hanem azt a birtokbavétel után 30 napon belül igazolható módon meg is kell kezdeni, majd az átállási idő végére meg kell szerezni az ökológiai gazdálkodói tanúsítványt.
Ha a kormányhivatal azt tapasztalja, hogy ezt nem teljesítette a tulajdonos akkor végső soron akár előfordulhat az is, hogy az elővásárlásra jogosulti rangsorban hátrébb lévő személyt az eredeti vételáron vételi jog illeti meg.
Az elővásárlási sorrendben változás, hogy a kiemelt tevékenységet végző személy immáron megelőzi majd a szomszédot.
|
Ranghely |
Elővásárlási sorrend (Földforg. tv. 20. §) |
|
|
1. |
Magyar Állam |
Az államot megillető elővásárlási jogot a Nemzeti Földügyi Központ gyakorolja. |
|
2. |
Tulajdoni hányaddal rendelkező földműves (közös tulajdon esetén) |
Amennyiben az ingatlan közös tulajdonban áll, úgy – az államot kivéve – mindenkit megelőző elővásárlási joga van a földműves tulajdonostársnak. Fontos, hogy a tulajdonostárssal szemben nem elvárás, hogy helyben lakó legyen. Ellenben, több föld egybefoglalt vételáron történő eladása esetén a tulajdonostársat megillető elővásárlási jog csak akkor gyakorolható, ha egyúttal valamennyi érintett ingatlanban is tulajdonostársnak minősül. |
|
3. |
A földet legalább 3 éve használó földműves |
Ez a ranghely csak azt a földhasználót illeti meg, aki már legalább 3 éve használja az adott földet és legalább 20 kilométeren belül lakik. Nem illeti viszont meg a volt földhasználót és nem illeti meg azt sem, aki a cégével használja az adott területet (mivel az elővásárlási jog nem a céghez kapcsolódik, hanem a magánszemélyhez). Speciális, a gazdaságátadási szerződéshez kapcsolódó könnyítés, hogy az átvevő 3 éves időtartamába beleszámít majd az átadó által használt időszak is. |
|
4. |
Kiemelt tevékenységet végző földműves: · legalább 3 éve állattartó telepet üzemeltető helyben lakó földműves · földrajzi árujelzéssel, eredetmegjelöléssel ellátott terméket előállító, vagy ökológiai gazdálkodó földműves, akinek a lakóhelye vagy a mezőgazdasági üzemközpontja 20 km távolságon belüli, · kertészeti tevékenységet végző helyben lakó földműves, · vetőmag-előállító helyben lakó földműves |
A jelenlegi szabályok alapján még a helyben lakó szomszédot is megelőzi a kiemelt tevékenységet végző földműves. Fontos, hogy ez főszabály szerint csak a helyben lakókat illeti meg és csak a meghatározott művelési ágra. Aki viszont ilyen ranghelyre hivatkozik, az további vállalásokat is köteles teljesíteni – akár 10 évig is a földszerzés után (lásd: 2013. évi CCXII. törvény 18/A-18/C. §) |
|
5. |
helyben lakó szomszéd földműves |
Mivel az egységes birtoktagok kialakítása is kiemelt birtokpolitikai célnak minősül, így bizonyos helyzetekben akár még a kiemelt tevékenységet végző földműves megelőzéséről is dönthet a helyi földbizottság. |
|
6. |
helyben lakó földműves |
Egy személy csak egy településen minősülhet helyben lakónak, továbbá csak 3 éves életvitelszerű helyben lakás után jár ez a ranghely. Az életvitelszerű helyben lakás vélelme elsősorban a lakóhelyhez kapcsolódik, de ha valakinek tartózkodási helye is van bejelentve, úgy már csak ez utóbbi településen lehet valaki helyben lakó. A tartózkodási hely 5 év után érvényét veszti, tehát azt ötévente meg kell újítani! |
|
7. |
olyan földműves, akinek a lakóhelye vagy a mezőgazdasági üzemközpontja 20 km távolságon belüli |
Ez a ranghely akkor biztosított, ha a földműves az életvitelszerű lakáshasználatának helye vagy a mezőgazdasági üzemközpontja legalább három éve a 20 km-en belüli településen van. A 20 km-t a településhatárok között kell számítani. |
Stilisztikai módosítás
|
2022. december 31-ig |
2023. január 1-től |
|
18. § (3) bek. A közös tulajdonban álló föld esetében a tulajdonostárs tulajdoni hányadának eladása esetében az (1) bekezdés b)-e) pontjában, valamint a (2) bekezdésben meghatározott földműveseket - az elővásárlásra jogosultak sorrendjében - megelőzi az adásvételi szerződés megkötésekor legalább 3 éve tulajdoni hányaddal rendelkező földműves tulajdonostárs. Házastársi közös vagyon megszüntetése esetén a 3 évbe beszámít azon időtartam is, amely alatt a közös vagyonba tartozó ingatlanrész az elővásárlási jogával élni kívánó tulajdonostárs házastársának tulajdonát képezte. |
18. § (3) bek. A közös tulajdonban álló föld esetében a tulajdonostárs tulajdoni hányada egészének vagy egy részének eladása esetében az (1) bekezdés b)-e) pontjában, valamint a (2) bekezdésben meghatározott földműveseket - az elővásárlásra jogosultak sorrendjében - megelőzi az adásvételi szerződés megkötésekor legalább 3 éve tulajdoni hányaddal rendelkező földműves tulajdonostárs. Házastársi közös vagyon megszüntetése esetén a 3 évbe beszámít azon időtartam is, amely alatt a közös vagyonba tartozó ingatlanrész az elővásárlási jogával élni kívánó tulajdonostárs házastársának tulajdonát képezte. |
Elővásárlási joggal rendelkező földet használó földműves fogalma
|
2022. december 31-ig |
2023. január 1-től |
|
19. § (2) bek.: A 18. § (1) bekezdés b) pontja szerinti földet használó földműves alatt azt a földművest kell érteni, aki a földhasználati nyilvántartás vagy az erdőgazdálkodói nyilvántartás szerint legalább 3 éve használja a földet, ideértve azt is, akit a 65. § szerint a föld kényszerhasznosítójaként jelöltek ki. Házastársi közös vagyon megszüntetése esetén a 3 évbe beszámít azon időtartam is, amely alatt a földet a földhasználati nyilvántartás vagy az erdőgazdálkodói nyilvántartás szerint az elővásárlási jogával élni kívánó tulajdonostárs házastársa használta. |
19. § (2) bek.: A 18. § (1) bekezdés b) pontja szerinti földet használó földműves alatt azt a földművest kell érteni, aki a földhasználati nyilvántartás vagy az erdőgazdálkodói nyilvántartás szerint legalább 3 éve használja a földet, ideértve azt is, akit a 65. § szerint a föld kényszerhasznosítójaként jelöltek ki. Házastársi közös vagyon megszüntetése esetén a 3 évbe beszámít azon időtartam is, amely alatt a földet a földhasználati nyilvántartás vagy az erdőgazdálkodói nyilvántartás szerint az elővásárlási jogával élni kívánó tulajdonostárs házastársa használta. Ha a föld használati jogosultságát a földet használó földműves gazdaságátadási szerződéssel szerezte, a 3 évbe beszámít azon időtartam is, amely alatt a földet a földhasználati nyilvántartás vagy az erdőgazdálkodói nyilvántartás szerint a gazdaságátadó használta. |
|
20. § Elővásárlási jog nem áll fenn c) a földnek jogszabályban foglalt módon, támogatás feltételeként más földműves részére való átadásával megvalósuló adás-vétel, esetén. |
20. § Elővásárlási jog nem áll fenn c) földnek gazdaságátadási szerződéssel történő átruházása, esetén. |
|
2023. április 30-ig |
2023. május 01-től |
|
18. § (2) bek. „Az (1) bekezdés c)-e) pontjában meghatározott földművest - az elővásárlásra jogosultak sorrendjében – megelőzi … b) a szántó, kert, szőlő, gyümölcsös művelési ágban nyilvántartott föld eladása esetén az a földműves, akinek az életvitelszerű lakáshasználata helye vagy a mezőgazdasági üzemközpontja legalább 3 éve olyan településen van, amelynek közigazgatási határa az adásvétel tárgyát képező föld fekvése szerinti település közigazgatási határától közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton legfeljebb 20 km távolságra van, és aki számára a tulajdonszerzés célja földrajzi árujelzéssel, továbbá eredetmegjelöléssel ellátott termék előállítása, és feldolgozása, vagy ökológiai gazdálkodás folytatása;” |
18. § (2) bek. „Az (1) bekezdés c)-e) pontjában meghatározott földművest - az elővásárlásra jogosultak sorrendjében – megelőzi … b) a szántó, kert, szőlő, gyümölcsös művelési ágban nyilvántartott föld eladása esetén az a földműves, akinek az életvitelszerű lakáshasználata helye vagy a mezőgazdasági üzemközpontja legalább 3 éve olyan településen van, amelynek közigazgatási határa az adásvétel tárgyát képező föld fekvése szerinti település közigazgatási határától közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton legfeljebb 20 km távolságra van, és aki számára a tulajdonszerzés célja oltalom alatt álló földrajzi jelzéssel vagy eredetmegjelöléssel (a továbbiakban együtt: oltalom alatt álló földrajzi árujelzővel) ellátott termék előállítása, vagy ökológiai gazdálkodás folytatása;” |
Egybefoglalt vételár
A korábbi szabályozás értelmében több földnek az egybefoglalt vételáron történő eladására két esetben volt lehetőség, az egyik, hogy azok egymással szomszédosak, a másik pedig, hogy ugyanaz a személy a bejegyzett földhasználója a földeknek.
2022-től földek egybefoglalt vételáron történő eladásra akkor kerülhet sor,
- ha a földek szomszédosak vagy
- a földek azonos vagy szomszédos járás területén fekszenek és a földek bejegyzett földhasználója az eladó vagy legalább három éve a vevő.
Továbbá pontosításra került, hogy ha több föld egybefoglalt vételáron történő eladására kerül sor, ezesetben a földműves tulajdonostársat a Földforgalmi törvény 18. § (3) bekezdése alapján megillető elővásárlási jog csak akkor gyakorolható, ha a földműves tulajdonostársi elővásárlási joga valamennyi érintett ingatlan vonatkozásában fennáll, tehát valamennyi földrészletben már 3 éve földműves tulajdonostárs.
Az adás-vételi szerződés hatósági jóváhagyása
Az adás-vételi szerződés hatósági jóváhagyásának menete:
- Előkészítő szakasz: eladó / vevő felkutatása, majd kölcsönös megállapodás a feltételekről.
- Szerződéskötés: ügyvédi / közjegyzői közreműködéssel, és a szerző fél nyilatkozataival. Az adásvételi szerződés megkötését követően a föld tulajdonosának kötelessége, hogy 8 napon belül jóváhagyás céljából a szerződést a föld fekvése szerint illetékes kormányhivatal részére megküldje.
- A Kormányhivatal előzetes vizsgálata (határidő 15 nap): A kormányhivatal megtagadja a jóváhagyást, ha a szerződés
- semmisnek minősül,
- nem tartalmazza a szükséges nyilatkozatokat,
- nem állapítható meg egyértelműen a vevő előhaszonbérleti jogalapja
- megosztási eljárás van folyamatban
Amennyiben nem áll fenn megtagadási ok, a kormányhivatal hivatalból elrendeli a szerződés közzétételét, és megküldi a föld fekvése szerint illetékes települési önkormányzat jegyzőjének.
- Közzététel:
- A Jegyző az adásvételi szerződést hirdetményi úton 60 napra közzéteszi a kormányzati honlapon (közzététel).
- Az elővásárlási jogosult a nyilatkozatát 60 napon belül, legalább teljes bizonyító erejű magánokiratban a jegyzőnek teheti meg.
- Az elfogadó jognyilatkozathoz csatolni kell az elővásárlási jogosultságot bizonyító okiratokat is, kivéve azt, amelyet közhiteles nyilvántartás tartalmaz.
A Jegyző a közzététel lejártát követően 8 napon belül a beérkezett jognyilatkozatokról jegyzéket készít és megküldi a kormányhivatal részére
- A Kormányhivatal ismételt vizsgálata: A kormányhivatal 15 napon belül megtagadja az adásvételi szerződés jóváhagyását, ha a jegyző által megküldött okiratok alapján megállapítja az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó eljárási szabályok megsértését, vagy megállapítja, hogy az előzetes vizsgálata alapján a megtagadásnak lett volna helye
- Elfogadó jognyilatkozatok vizsgálata: A kormányhivatal úgy tekinti, hogy a jogosult elővásárlási jogát nem gyakorolta, ha az elfogadó jognyilatkozat
- alakszeruségi eloírásoknak nem felel meg,
- nem az elovásárlási jogosulttól származik,
- nem állapítható meg az elovásárlás jogalapja,
- nem tartalmazza az eloírt nyilatkozatokat
Végezetül elfogadó jognyilatkozat esetén rangsort készít.
- NAK területi szervének a vizsgálata (határido 30 nap): A NAK illetékes megyei elnöksége a TAB-ok ajánlását figyelembe véve kialakítja az adásvétel vonatkozásában az állásfoglalását.
- Kormányhivatal döntése: Jóváhagyást megadja vagy megtagadja ha a vizsgálat alapján valamilyen megtagadási ok áll fenn, pl.:
- ha a NAK állásfoglalása alapján egyik elővásárlásra jogosulttal és az adásvételi szerződés szerinti vevővel sem támogatja az adásvételi szerződés jóváhagyását,
- jogerősen megállapított földhasználati díjtartozása áll fenn.
- Esetleges jogorvoslat: Amennyiben valamely fél nem ért egyet kormányhivatal döntésével, akkor felülvizsgálati kérelemmel élhet a közigazgatási bíróságnál.
Változások
|
2022. december 31-ig |
2023. január 1-től |
|
23. § (1) bek.: „A mezőgazdasági igazgatási szerv a részére jóváhagyás céljából megküldött okiratok közül az adásvételi szerződést először - kizárólag annak tartalma és alaki kellékei alapján - az érvényességi és hatályosulási feltételeknek való megfelelőség szempontjából vizsgálja meg, illetve ellenőrzi. A mezőgazdasági igazgatási szerv az okiratok beérkezésétől számított 15 napon belül döntést hoz az adásvételi szerződés jóváhagyásának a megtagadásáról, vagy - a 20. §-ban foglalt esetek kivételével - végzésben megállapítja a szerződés közzétételre való alkalmasságát és elrendeli a szerződés közzétételét.” |
23. § (1) bek.: „A mezőgazdasági igazgatási szerv a részére jóváhagyás céljából megküldött okiratok közül az adásvételi szerződést először - kizárólag annak tartalma és alaki kellékei, továbbá közhiteles nyilvántartásban szereplő adatok alapján - az érvényességi és hatályosulási feltételeknek való megfelelőség szempontjából vizsgálja meg, illetve ellenőrzi. A mezőgazdasági igazgatási szerv az okiratok beérkezésétől számított 15 napon belül döntést hoz az adásvételi szerződés jóváhagyásának a megtagadásáról, vagy - a 20. §-ban foglalt esetek kivételével - végzésben megállapítja a szerződés közzétételre való alkalmasságát és elrendeli a szerződés közzétételét, valamint ezzel egyidejűleg megkeresi a föld fekvése szerint illetékes ingatlanügyi hatóságot a föld tulajdonjogának átruházására irányuló szerződés benyújtása tényének feljegyzése érdekében.” |
|
23. § (2) bek.: A mezőgazdasági igazgatási szerv az (1) bekezdés szerinti előzetes vizsgálat alapján megtagadja az adásvételi szerződés jóváhagyását, ha megállapítja, hogy c) az adásvételi szerződésben a vevő által tett nyilatkozatból nem állapítható meg egyértelműen az elővásárlási jogosultság jogalapja, vagy az, hogy az elővásárlási jog mely törvényen alapul, az elővásárlási jogosultságot bizonyító okiratok nem kerültek csatolásra, illetve az elővásárlási jog nem a megjelölt törvényen vagy a törvényben meghatározott sorrend szerinti ranghelyen alapul, vagy … |
23. § (2) bek.: A mezőgazdasági igazgatási szerv az (1) bekezdés szerinti előzetes vizsgálat alapján megtagadja az adásvételi szerződés jóváhagyását, ha megállapítja, hogy c) az adásvételi szerződésben a vevő által tett nyilatkozatból nem állapítható meg egyértelműen az elővásárlási jogosultság jogalapja, vagy az, hogy az elővásárlási jog mely törvényen alapul, az elővásárlási jogosultságot bizonyító okiratok nem kerültek csatolásra, illetve az elővásárlási jog nem a megjelölt törvényen vagy a törvényben meghatározott sorrend szerinti ranghelyen alapul, az adásvételi szerződés a vevő által megjelölt elővásárlási ranghelyhez kapcsolódóan törvény által előírt kötelezettségvállalásokat és nyilatkozatokat nem tartalmazza, vagy… |
|
23. § (3) bek.: „A mezőgazdasági igazgatási szerv a 22. § (1) bekezdés szerinti okiratok beérkezésétől számított 15 napon belül dönt az adás-vételi szerződés jóváhagyásának a megtagadásáról, ha a jegyző által megküldött okiratok alapján megállapítja az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó eljárási szabályok megsértését, vagy megállapítja, hogy a (2) bekezdés alapján az adásvételi szerződés jóváhagyása megtagadásának lett volna helye.” |
23. § (3) bek.: „A mezőgazdasági igazgatási szerv a 22. § (1) bekezdése szerinti okiratok beérkezésétől számított 15 napon belül dönt az adásvételi szerződés jóváhagyásának a megtagadásáról, ha megállapítja, hogy a (2) bekezdés alapján az adásvételi szerződés jóváhagyása megtagadásának lett volna helye.” |
|
--- |
23. § (3a) bek.: „A mezőgazdasági igazgatási szerv a 22. § (1) bekezdése szerinti okiratok beérkezésétől számított 15 napon belül dönt a szerződés ismételt közzétételének elrendeléséről, ha a jegyző által megküldött okiratok alapján megállapítja az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó eljárási szabályok megsértését.” |
|
23. § (4) bek.: „A mezőgazdasági igazgatási szerv a részére a jegyző által megküldött okiratok közül az elfogadó jognyilatkozatokat először - kizárólag azok tartalma és alaki kellékei alapján - az érvényességi és hatályosulási feltételeknek való megfelelőség szempontjából vizsgálja meg, illetve ellenőrzi. A mezőgazdasági igazgatási szerv úgy tekinti, hogy a jogosult elővásárlási jogát nem gyakorolta, ha megállapítja, hogy az elfogadó jognyilatkozat … c) az elővásárlásra jogosulttól származik, de nem állapítható meg belőle az elővásárlási jogosultság jogalapja, vagy az, hogy az elővásárlási jog mely törvényen alapul, az elővásárlási jogosultságot bizonyító okiratok nem kerültek csatolásra, illetve az elővásárlási jog nem a megjelölt törvényen vagy a törvényben meghatározott sorrend szerinti ranghelyen alapul,” |
23. § (4) bek.: „A mezőgazdasági igazgatási szerv a részére a jegyző által megküldött okiratok közül az elfogadó jognyilatkozatokat először - kizárólag azok tartalma és alaki kellékei alapján - az érvényességi és hatályosulási feltételeknek való megfelelőség szempontjából vizsgálja meg, illetve ellenőrzi. A mezőgazdasági igazgatási szerv úgy tekinti, hogy a jogosult elővásárlási jogát nem gyakorolta, ha megállapítja, hogy az elfogadó jognyilatkozat … c) az elővásárlásra jogosulttól származik, de nem állapítható meg belőle az elővásárlási jogosultság jogalapja, vagy az, hogy az elővásárlási jog mely törvényen alapul, az elővásárlási jogosultságot bizonyító okiratok nem kerültek csatolásra, illetve az elővásárlási jog nem a megjelölt törvényen vagy a törvényben meghatározott sorrend szerinti ranghelyen alapul, az elővásárlásra jogosult által megjelölt elővásárlási jogosultsághoz kapcsolódóan törvény által előírt kötelezettségvállalásokat és nyilatkozatokat nem tartalmazza,” |
|
23. § (5) bek.: „Ha a (3) bekezdés alapján a mezőgazdasági igazgatási szerv nem tagadja meg az adásvételi szerződés jóváhagyását, és az elővásárlásra jogosult nyújtott be elfogadó jognyilatkozatot, a mezőgazdasági igazgatási szerv - a (6) bekezdésben meghatározott eset kivételével - az elővásárlásra jogosultat vagy jogosultakat, valamint az adásvételi szerződés szerinti vevőt a törvény által meghatározott sorrend alapján rangsorolja, és arról jegyzéket készít (a továbbiakban: jegyzék).” |
23. § (5) bek.: „Ha a (3) bekezdés alapján a mezőgazdasági igazgatási szerv nem tagadja meg az adásvételi szerződés jóváhagyását vagy a (3a) bekezdés alapján nem rendeli el a szerződés ismételt közzétételét, és az elővásárlásra jogosult nyújtott be elfogadó jognyilatkozatot, a mezőgazdasági igazgatási szerv - a (6) bekezdésben meghatározott eset kivételével - az elővásárlásra jogosultat vagy jogosultakat, valamint az adásvételi szerződés szerinti vevőt a törvény által meghatározott sorrend alapján rangsorolja, és arról jegyzéket készít (a továbbiakban: jegyzék).” |
|
--- |
23/A. § (1a) bek.: „Ha a mezőgazdasági igazgatási szerv a 23. § (1) bekezdése szerinti vizsgálat és ellenőrzés alapján nem tagadta meg az adásvételi szerződés jóváhagyását, a 20. §-ban foglalt esetben haladéktalanul megkeresi a helyi földbizottságot állásfoglalásának kiadása céljából és ezzel egyidejűleg megkeresi a föld fekvése szerint illetékes ingatlanügyi hatóságot a föld tulajdonjogának átruházására irányuló szerződés benyújtása tényének feljegyzése érdekében.” |
Jóváhagyást nem igénylő adásvétel
Ha az adásvételi szerződés nem tartozik a kormányhivatal jóváhagyásához kötött szerződések közé, és van helye elővásárlásnak (például állam tulajdonában álló föld elidegenítése), az adásvételi szerződést a tulajdonosnak a felek aláírásától számított 8 napon belül közvetlenül a föld fekvése szerint illetékes települési önkormányzat jegyzője részére kell megküldeni és nem a kormányhivatalnak. A jegyző - az e törvény végrehajtására kiadott rendeletben meghatározottak szerint - hirdetményi úton közli az adásvételi szerződést a törvényen vagy a megállapodáson alapuló elővásárlási jog jogosultjaival.
A jegyző a nyilatkozattételre nyitva álló határidő leteltét követő 8 napon belül a beérkezett, illetve előírtak szerint átvett jognyilatkozatokról iratjegyzéket készít. Az iratjegyzéket az adásvételi szerződés eredeti példányával, valamint a jognyilatkozatokkal megküldi az eladó részére.
Zártkerti ingatlanok
Eddig a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásáról és a földnek minősülő ingatlanok jogosultjai adatainak ingatlan-nyilvántartási rendezéséről szóló 2020. évi LXXI. törvény (továbbiakban: Foktftv.) hatálya nem terjedt ki azokra az ingatlanokra, amik az ingatlan-nyilvántartásban zártkertként vannak feltüntetve és a teljes területe nem minősült mező- vagy erdőgazdasági hasznosításúnak. Az ilyen ingatlanokra nem lehetett alkalmazni sem a megosztást, sem a bekebelezést. A jövőben azonban lehetőség lesz a megosztásra ezen ingatlanoknál is, de a tulajdonostársak mindegyikének hozzá kell járulnia az egyezséghez, vagyis nem elegendő az egyezség érvényességéhez a tulajdonostársak tulajdoni hányad szerint számított egyszerű többségének döntése.
Rendelkezésre álló határidő módosulása
Annak érdekében, hogy minél több megosztási kísérlet vezessen eredményre és a bonyolultabb, összetettebb ügyeket is meg lehessen oldani, a tényfeljegyzéstől a megosztás átvezetése iránti kérelem benyújtásáig, az eddigi 90 nap helyett 120 nap áll rendelkezésükre a tulajdonostársaknak, hogy mindent elintézzenek, minden dokumentumot beszerezzenek, amit végül a földhivatalhoz majd be kell nyújtani az ingatlan megosztásának átvezetéséhez. A 120 napos meghosszabbított határidő a módosítás hatálybalépésekor már folyamatban lévő megosztásokra is alkalmazható.
Új rendelkezés, hogy ha a jegyző által megküldött okiratokból a hatóság az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó eljárási szabályok megsértését állapítja meg, akkor már nem a jóváhagyás megtagadásáról dönt, hanem 15 napon belül elrendeli a szerződés ismételt közzétételét.
A termőföld öröklésére vonatkozó, 2023. január 1-től életbe lépő megváltozott szabályok
A szabályozás kizárólag a törvényes öröklésre vonatkozik és kettéválasztja, ha az örökhagyó kizárólagos tulajdonában álló ingatlanról van szó, illetve, ha a hagyaték tárgya osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlanban fennálló tulajdoni hányad.
Ha az örökhagyó kizárólagos tulajdonában álló ingatlant a törvényes öröklés szabályai szerint több örökös közösen örökölné, akkor a hagyatéki eljárás során az örököstársak az ingatlan megosztásával is megakadályozhatják, hogy osztatlan közös tulajdon keletkezzen. A mostani módosítás arra az esetre, ha örököstársak és nem tulajdonostársak osztják meg az ingatlant, a tulajdonostársak közti megosztástól eltérő szabályokat állapít meg.
A termőföld öröklés másik fajtája, ha a hagyaték tárgya egy osztatlan közös tulajdonban álló ingatlanban fennálló tulajdoni hányad és a törvényes öröklés szabályai szerint több örököstárs közösen örököl, ilyenkor az örököstársak a következő lehetőségek közül választhatnak, annak érdekében, hogy elkerüljék a tulajdoni hányad tovább bontását:
- osztályos egyezség útján az egyes vagyonelemekről akként rendelkeznek, hogy a földnek minősülő ingatlanban fennálló tulajdoni hányadot egy örökös szerzi meg,
- az ingatlanban fennálló tulajdoni hányadot egyben értékesítik,
- az ingatlanban fennálló tulajdoni hányadot egyben ingyenesen felajánlják az állam javára.
Ha ezek közül egyikre sem kerül sor, akkor a tulajdoni hányadot a törvényes öröklés szabályai szerint megöröklik ugyan, de azt öt éven belül értékesíteniük kell vagy egyikük tulajdonába kell adni, vagy az állam javára ingyenesen fel kell ajánlaniuk, vagy az egész ingatlant érintően gondoskodni kell az osztatlan közös tulajdon megszüntetéséről. Ha ennek nem tesznek eleget, akkor az örökléssel érintett tulajdoni hányadok esetében kényszerértékesítésre kerül sor.
Hatósági jóváhagyása az adásvételnek nem minősülő tulajdonjog átruházásról szóló szerződésnek, az átruházásnak nem minősülő módon történő tulajdonszerzésnek, valamint a 67/A. § alapján vételi jog érvényesítésével történő tulajdonszerzésnek
|
2022. december 31-ig |
2023. január 1-től |
|
--- |
33. § (5) bek.: „Osztatlan közös tulajdonban álló föld egy vagy több - az ingatlan egészét ki nem tevő - tulajdoni hányada - a jogcímes elbirtoklás kivételével - nem birtokolható el.” |
|
--- |
33.§ (6) „Az osztatlan közös tulajdonban álló föld egészének vagy - ha a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) alapján az elbirtoklás nem kizárt - az osztatlan közös tulajdonban álló föld egy részének a tulajdonos elismerésén alapuló elbirtoklásának csak akkor van helye, ha az elbirtoklást az ingatlan valamennyi tulajdonosa elismeri.” |
|
34. § (4) bek.: „Ha a mezőgazdasági igazgatási szerv megtagadja az örökös javára a tulajdonszerzés jóváhagyását, és a föld törvény erejénél fogva az állam tulajdonába és a Nemzeti Földalapba kerül, akkor az örököst kártalanítás illeti meg. A kártalanítás összege az ingatlan értékbecslésében megállapított érték, melyből le kell vonni az államot mint örököst terhelő hagyatéki tartozások összegét. Az értékbecslés elkészítéséről és a kártalanítás megfizetéséről a tulajdonosi joggyakorló gondoskodik a tulajdonszerzést követő 60 napon belül.” |
34. § (4) bek.: „Ha a mezőgazdasági igazgatási szerv megtagadja az örökös javára a tulajdonszerzés jóváhagyását, és a föld törvény erejénél fogva az állam tulajdonába és a Nemzeti Földalapba kerül, akkor az örököst kártalanítás illeti meg. A kártalanítás összege az ingatlan értékbecslésében megállapított érték, melyből le kell vonni az államot mint örököst terhelő hagyatéki tartozások összegét. Az értékbecslés elkészítéséről és a kártalanítás megfizetéséről a tulajdonosi joggyakorló gondoskodik a Nemzeti Földalap kezeléséért felelős szerv tulajdonosi joggyakorlásának ingatlan-nyilvántartási bejegyzését követő 60 napon belül.” |
|
35. § (3) bek.: „Föld árverése esetén az elektronikus árverés szabályait nem lehet alkalmazni. Az (1) bekezdés szerinti eljárás során a föld árverésen kívüli eladásának és a végrehajtást kérő általi átvételének nincs helye. Az árverésen az vehet részt, aki a tulajdonszerzési képességét az azt megalapozó okiratokkal, az árverés helyszínén és időpontjában igazolja, valamint a 13., 15. §-ban foglalt esetekben a teljes bizonyító erejű magánokiratba vagy közokiratba foglalt nyilatkozatokat csatolja. Az elővásárlásra jogosult e jogát az árverésen gyakorolhatja azzal, hogy az elővásárlási jogosultságát bizonyító okiratokat, is csatolnia kell az árverés helyszínén és időpontjában személyesen.” |
35. § (3) bek.: „Föld árverése esetén az elektronikus árverés szabályait nem lehet alkalmazni. Az (1) bekezdés szerinti eljárás során a föld árverésen kívüli eladásának és a végrehajtást kérő általi átvételének nincs helye. Az árverésen az vehet részt, aki a 18. § (1) bekezdés e) pontja szerinti, legfeljebb 20 km-es távolságra vonatkozó feltételnek megfelel, a tulajdonszerzési képességét az azt megalapozó okiratokkal, az árverés helyszínén és időpontjában igazolja, valamint a 13-14. §-ban és a 15. §-ban foglalt esetekben a teljes bizonyító erejű magánokiratba vagy közokiratba foglalt nyilatkozatokat csatolja. Az elővásárlásra jogosult e jogát az árverésen gyakorolhatja azzal, hogy az elővásárlási jogosultságát bizonyító okiratokat, valamint az elővásárlásra jogosult által megjelölt elővásárlási jogosultsághoz kapcsolódóan törvény által előírt kötelezettségvállalásokat és nyilatkozatokat is csatolnia kell az árverés helyszínén és időpontjában személyesen vagy meghatalmazott útján.” |
Hatósági jóváhagyáshoz nem kötött tulajdonjog átruházásról szóló szerződések
|
2022. december 31-ig |
2023. január 1-től |
|
36. § (1) bek.: „Nem kell a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyása f) a földnek jogszabályban foglalt módon, támogatás feltételeként más földműves részére való átadásával megvalósuló adás-vételhez;” |
36. § (1) bek.: „Nem kell a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyása f) földnek gazdaságátadási szerződéssel történő átruházásához;” |
Az előhaszonbérletre jogosultak sorrendje, és az előhaszonbérleti jog gyakorlása
|
2022. december 31-ig |
2023. január 1-től |
|
45. § (1) bek.: „Az erdőnek minősülő föld haszonbérbe adása esetén előhaszonbérleti jog illeti meg a volt haszonbérlő olyan földművest, illetve mezőgazdasági termelőszervezetet c) akinek a lakóhelye illetve akinek, vagy amelynek a mezőgazdasági üzemközpontja legalább 3 éve azon a településen van, amelynek közigazgatási határa a haszonbérlet tárgyát képező föld fekvése szerinti település közigazgatási határától közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton legfeljebb 20 km távolságra van.
|
45. § (1) bek.: „Az erdőnek minősülő föld haszonbérbe adása esetén előhaszonbérleti jog illeti meg a volt haszonbérlő olyan földművest, illetve mezőgazdasági termelőszervezetet c) akinek az életvitelszerű lakáshasználata helye, illetve akinek, vagy amelynek a mezőgazdasági üzemközpontja legalább 3 éve olyan településen van, amelynek közigazgatási határa a haszonbérlet tárgyát képező föld fekvése szerinti település közigazgatási határától közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton legfeljebb 20 km távolságra van. |
|
45. § (2) bek.: „Ha az erdőnek minősülő föld közös tulajdonban áll, a tulajdonostárs tulajdoni hányadának megfelelő terület harmadik személy javára történő haszonbérbe adása esetén az (1) bekezdésben meghatározott előhaszonbérletre jogosultakat követően előhaszonbérleti jog illeti meg a földműves tulajdonostársat.” |
45. § (2) bek.: „Ha az erdőnek minősülő föld közös tulajdonban áll, a tulajdonostárs tulajdoni hányada egészének vagy egy részének megfelelő terület harmadik személy javára történő haszonbérbe adása esetén az (1) bekezdésben meghatározott előhaszonbérletre jogosultakat követően előhaszonbérleti jog illeti meg a földműves tulajdonostársat.” |
|
46. § 3) bek.: „Az (1) bekezdés a) pontjával megegyező ranghelyen illeti meg előhaszonbérleti jog a) a föld fekvése szerinti településen az előhaszonbérleti joga gyakorlását megelőzően legalább 3 éve állattartó telepet üzemeltető azon helyben lakó földművest vagy helybeli illetőségű mezőgazdasági termelőszervezetet, aki, illetve amely haszonbérletének a célja az állattartáshoz szükséges és azzal arányban álló takarmányszükséglet biztosítása és rendelkezik az e törvény végrehajtására kiadott rendeletben meghatározott állatsűrűséggel aa) rét, legelő (gyep), vagy fásított terület művelési ágban nyilvántartott föld haszonbérbe adása esetén szarvasmarhafélék, ló, szamár, öszvér, juh, kecske vagy méh állatfajok vonatkozásában, ab) szántó művelési ágban nyilvántartott föld haszonbérbe adása esetén az aa) alpontban fel nem sorolt állatfajok, valamint szarvasmarha vonatkozásában, továbbá engedély vagy bejelentés alapján nyilvántartásba vett takarmány-vállalkozásnak minősül;” |
46. § 3) bek.: „Az (1) bekezdés a) pontjával megegyező ranghelyen illeti meg előhaszonbérleti jog a) az előhaszonbérleti joga gyakorlását megelőzően legalább 3 éve a föld fekvése szerinti település közigazgatási határától közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton legfeljebb 20 km távolságra fekvő településen állattartó telepet üzemeltető helyben lakó földművest vagy helybeli illetőségű mezőgazdasági termelőszervezetet, aki, illetve amely haszonbérletének a célja az állattartáshoz szükséges és azzal arányban álló takarmányszükséglet biztosítása és rendelkezik az e törvény végrehajtására kiadott rendeletben meghatározott állatsűrűséggel aa) rét, legelő (gyep), vagy fásított terület művelési ágban nyilvántartott föld haszonbérbe adása esetén szarvasmarhafélék, ló, szamár, öszvér, juh, kecske vagy méh állatfajok vonatkozásában, ab) szántó művelési ágban nyilvántartott föld haszonbérbe adása esetén az aa) alpontban fel nem sorolt állatfajok, valamint szarvasmarha vonatkozásában, továbbá engedély vagy bejelentés alapján nyilvántartásba vett takarmány-vállalkozásnak minősül;” |
|
47. § (1) bek.: „A 45. § (1) bekezdése, a 46. § (1) bekezdés a) pontja, valamint a 46. § (4) bekezdés szerinti volt haszonbérlőnek az a természetes személy, illetve mezőgazdasági termelőszervezet minősül, aki, illetve amely a haszonbérleti szerződés tárgyát képező földet a haszonbérleti szerződés közlését közvetlenül megelőző legalább 3 éven keresztül haszonbérli vagy haszonbérelte, feltéve, hogy a haszonbérleti szerződés nem a felek egyoldalú felmondása vagy kölcsönös megállapodása miatt szűnt meg, illetve a föld kényszerhasznosításba adására sem került sor a haszonbérlet szerződés fennállásának időtartama alatt.” |
47. § (1) bek.: „A 45. § (1) bekezdése, a 46. § (1) bekezdés a) pontja, valamint a 46. § (4) bekezdés szerinti volt haszonbérlőnek az a természetes személy, illetve mezőgazdasági termelőszervezet minősül, aki, illetve amely a haszonbérleti szerződés tárgyát képező földet a haszonbérleti szerződés hatósági jóváhagyásának kezdeményezését közvetlenül megelőző legalább 3 éven keresztül haszonbérli vagy haszonbérelte, feltéve, hogy a haszonbérleti szerződés nem a felek egyoldalú felmondása vagy kölcsönös megállapodása miatt szűnt meg, illetve a föld kényszerhasznosításba adására sem került sor a haszonbérlet szerződés fennállásának időtartama alatt.” |
|
--- |
47. § (1a) bek.: „Az (1) bekezdés alkalmazásában nem áll fenn a közvetlenül megelőző használat követelménye, ha a földhasználatot a haszonbérleti szerződés közlését megelőzően legalább egy gazdasági év időtartamban a föld tulajdonosa vagy haszonélvezője bejegyzett földhasználóként gyakorolta.” |
|
--- |
47. § (1b) bek.: „A volt haszonbérlőt a haszonbérleti jogviszonya jogszerű megszűnését követően is megilleti az előhaszonbérleti jog akkor, ha azt már a megelőző haszonbérleti jogviszonya idején is jogszerűen gyakorolta, de a joggyakorlása rajta kívül álló, neki fel nem róható okból nem vezetett eredményre. Az előhaszonbérleti jog a volt haszonbérlőt ebben az esetben csak akkor illeti meg, ha az előhaszonbérleti jogát - amint a joggyakorlás akadálya megszűnik - haladéktalanul gyakorolja.” |
|
47. § (2) bek.: „A földön volt részesművelőt, illetve a volt feles bérlőt is a 45. § (1) bekezdése, a 46. § (1) bekezdés a) pontja, valamint a 46. § (4) bekezdése szerinti előhaszonbérleti jog illeti meg, ha az (1) bekezdésben meghatározott feltételek fennállnak.” |
47. § (2) bek.: „A földön volt részesművelőt, illetve a volt feles bérlőt is a 45. § (1) bekezdése, a 46. § (1) bekezdés a) pontja, valamint a 46. § (4) bekezdése szerinti előhaszonbérleti jog illeti meg, ha az (1) és (1b) bekezdésben meghatározott feltételek fennállnak. A volt részesművelő, illetve a volt feles bérlő esetében az (1) bekezdést azzal az eltéréssel kell alkalmazni, hogy a legalább 3 éven keresztül haszonbérelt föld alatt az olyan földet kell érteni, amelyet a részesművelő, illetve a feles bérlő legalább 3 éven keresztül a részesművelési, illetve a feles bérleti szerződés alapján használt.” |
|
47. § (2a) bek.: „A földön az erdőről és az erdő védelméről szóló 1996. évi LIV. törvény 13. § (4) bekezdés a) pontja alapján, valamint az erdőről és az erdő védelméről szóló 1996. évi LIV. törvény hatálybalépését megelőzően megkötött megbízási szerződés alapján a volt erdőgazdálkodót a 45. § (1) bekezdése szerinti előhaszonbérleti jog illeti meg, ha az (1) bekezdésben, és a 45. § (1) bekezdés a), b) vagy c) pontjában meghatározott feltételek fennállnak. A volt erdőgazdálkodó esetében az (1) bekezdést azzal az eltéréssel kell alkalmazni, hogy a legalább 3 éven keresztül haszonbérelt föld alatt az olyan földet kell érteni, amelyet az erdőgazdálkodó legalább 3 éven keresztül a megbízási szerződés alapján használt.” |
47. § (2a) bek.: „A földön az erdőről és az erdő védelméről szóló 1996. évi LIV. törvény 13. § (4) bekezdés a) pontja alapján, valamint az erdőről és az erdő védelméről szóló 1996. évi LIV. törvény hatálybalépését megelőzően megkötött megbízási szerződés alapján a volt erdőgazdálkodót a 45. § (1) bekezdése szerinti előhaszonbérleti jog illeti meg, ha az (1) és (1b) bekezdésben, valamint a 45. § (1) bekezdés a), b) vagy c) pontjában meghatározott feltételek fennállnak. A volt erdőgazdálkodó esetében az (1) bekezdést azzal az eltéréssel kell alkalmazni, hogy a legalább 3 éven keresztül haszonbérelt föld alatt az olyan földet kell érteni, amelyet az erdőgazdálkodó legalább 3 éven keresztül a megbízási szerződés alapján használt. A volt erdőgazdálkodó esetében az (1b) bekezdés alkalmazása során megelőző haszonbérleti jogviszony alatt a megelőző megbízási szerződéses jogviszonyt kell érteni.” |
|
--- |
47. § (2d) bek.: „Ha a volt haszonbérlő a föld használati jogosultságát gazdaságátadási szerződéssel szerezte, a 3 évbe beszámít azon időtartam is, amely alatt a földet a gazdaságátadó használta az (1)-(2a) bekezdésben foglaltaknak megfelelően.” |
|
48. § (1) Előhaszonbérleti jog nem áll fenn b) a föld használati jogosultságának jogszabályban foglalt módon, támogatás feltételeként más földműves vagy mezőgazdasági termelőszervezet részére való átadásával megvalósuló, |
48. § (1) Előhaszonbérleti jog nem áll fenn b) a föld használati jogosultságának gazdaságátadási szerződéssel történő átadásával megvalósuló, |
|
49. § (1) bek.: „A föld haszonbérbe adása esetén a földre vonatkozó, és a haszonbérbeadó által elfogadott haszonbérleti ajánlatot egységes okiratba foglalt szerződésbe (a továbbiakban: haszonbérleti szerződés) kell foglalni, és azt a haszonbérbeadónak - az (1c) bekezdésben foglalt kivétellel - a felek aláírásától számított 8 napon belül a mezőgazdasági igazgatási szerv részére meg kell küldeni jóváhagyás céljából.” |
49. § (1) bek.: „A föld haszonbérbe adása esetén a földre vonatkozó, és a haszonbérbeadó által elfogadott haszonbérleti ajánlatot egységes okiratba foglalt szerződésbe (a továbbiakban: haszonbérleti szerződés) kell foglalni, és azt a haszonbérbeadónak vagy a haszonbérlőnek - az (1c) bekezdésben foglalt kivétellel - a felek aláírásától számított 8 napon belül a mezőgazdasági igazgatási szerv részére meg kell küldeni jóváhagyás céljából.” |
|
49. § (4) bek.: „Az elfogadó jognyilatkozatot legalább teljes bizonyító erejű magánokiratba kell foglalni. Az elfogadó jognyilatkozatban meg kell jelölni az előhaszonbérleti jogosultság jogalapját, továbbá, ha az előhaszonbérleti jog törvényen alapul, akkor az elfogadó jognyilatkozatban azt is meg kell jelölni, hogy az előhaszonbérletre jogosult mely törvényen és az ott meghatározott sorrend melyik ranghelyén gyakorolja az előhaszonbérleti jogát. Az elfogadó jognyilatkozatnak tartalmaznia kell a 42. §-ban foglalt jogosultsági feltételként előírt nyilatkozatokat. Az elfogadó jognyilatkozathoz csatolni kell az előhaszonbérleti jogosultságot bizonyító okiratokat is, kivéve, amelyet jogszabállyal rendszeresített közhiteles nyilvántartás tartalmaz. A 46. § (3) bekezdésében meghatározott előhaszonbérletre jogosultak esetében az elfogadó jognyilatkozatnak tartalmaznia kell azt is, hogy a 46. § (3) bekezdés melyik pontjában (alpontjában) meghatározott célból gyakorolják az előhaszonbérleti jogukat.” |
49. § (4) bek.: „Az elfogadó jognyilatkozatot legalább teljes bizonyító erejű magánokiratba kell foglalni. Az elfogadó jognyilatkozatban meg kell jelölni az előhaszonbérleti jogosultság jogalapját, továbbá, ha az előhaszonbérleti jog törvényen alapul, akkor az elfogadó jognyilatkozatban azt is meg kell jelölni, hogy az előhaszonbérletre jogosult mely törvényen és az ott meghatározott sorrend melyik ranghelyén gyakorolja az előhaszonbérleti jogát. Az elfogadó jognyilatkozatnak tartalmaznia kell a 42. §-ban foglalt jogosultsági feltételként előírt nyilatkozatokat, valamint az előhaszonbérletre jogosult által megjelölt előhaszonbérleti ranghelyhez kapcsolódóan törvény által előírt kötelezettségvállalásokat és nyilatkozatokat. Az elfogadó jognyilatkozathoz csatolni kell az előhaszonbérleti jogosultságot bizonyító okiratokat is, kivéve hatósági jóváhagyáshoz kötött ügylet esetén azt, amelyet jogszabállyal rendszeresített közhiteles nyilvántartás tartalmaz. A 46. § (3) bekezdésében meghatározott előhaszonbérletre jogosultak esetében az elfogadó jognyilatkozatnak tartalmaznia kell azt is, hogy a 46. § (3) bekezdés melyik pontjában (alpontjában) meghatározott célból gyakorolják az előhaszonbérleti jogukat.” |
Az előhaszonbérleti jog gyakorlásában bekövetkezett változások
Fontos döntés ezen tárgykörben: az alkotmánybíróság 3353/2021. (VII. 28.) AB határozatában a Földforgalmi tv. 47. § (1) bekezdése "közvetlenül" szövegrésze alaptörvény-ellenességének megállapítására és megsemmisítésére irányuló indítvány vonatkozásában megállapította, hogy a hatályos törvényszöveg értelmében „a volt haszonbérlőt a haszonbérleti jogviszonya jogszerű megszűnését követően is megilleti az előhaszonbérleti jog akkor, ha azt már a megelőző haszonbérleti jogviszonya idején is jogszerűen gyakorolta, de a joggyakorlása rajta kívül álló, neki fel nem róható okból nem vezetett eredményre”, aminek értelmében a „közvetlenül” szövegrésze alaptörvény-ellenességének megállapítására, megsemmisítésére és alkalmazásának kizárására irányuló bírói kezdeményezést elutasította.
Álláspontja indoklásában az AB előadta, hogy az indítványozó értelmezése ugyan nyelvtani szempontból elfogadható, de azon túl, hogy bizonyos körülmények között nyilvánvaló ellentétbe kerül a jogintézmény céljával, tekintettel arra, hogy lehetőséget ad arra, hogy a haszonbérbeadó kijátssza a „volt haszonbérlőt” megillető előhaszonbérleti jogot oly módon, hogy a haszonbérleti szerződés lejártával bármilyen rövid időre is (akár 1 napra) saját használatba veszi a termőföldjét annak érdekében, hogy megszakítsa a „volt haszonbérlő” lehetséges használatának folytonosságát, az AB azt is leszögezte, hogy az előhaszonbérleti jog a jogosult olyan hatalmassága, amelynél fogva a haszonbérbeadó földjét haszonbérbe veheti, ha a haszonbérbeadó azt harmadik személynek haszonbérbe akarja adni – amiből következik, hogy ilyen esetben a haszonbérbeadó nem jogosult egyoldalúan a döntésével „lecserélni” az előhaszonbérleti joggal rendelkező „volt haszonbérlőt”.
A fentieket összegezve tehát megállapítható, hogy a haszonbérlő rajta kívül álló okok, tőle független körülmények következtében nem veszítheti el volt haszonbérlői státuszát. Különösen nem vezethet ilyen eredményre szerződésének adminisztratív okból történő ideiglenes megszűnése.
Amennyiben az előhaszonbérleti jog az ökológiai gazdálkodás célú földhasználatra hivatkozva került meghatározásra, akkor a birtokbavételt követően 30 napon belül a mezőgazdasági igazgatási szervnél igazolnia kell, hogy a teljes terület vonatkozásában az ökológiai gazdálkodásra átállást megkezdte. Tehát a Módosítást követően a törvény már nem kizárólag azt írja elő, hogy az átállási időt követően kerüljön igazolásra, hogy az előhaszonbérleti jog jogosultja ökológiai gazdálkodói tanúsítvánnyal rendelkezik (Fétv. 55/A. § (3) bek.)
Pontosításra került azon esetkör, amely esetben az előhaszonbérleti jog a földrajzi árujelzővel ellátott termék előállítása és feldolgozása, ugyanis a Módosítást követően az előhaszonbérleti jog jogosultjának a haszonbérleti szerződésben vagy az elfogadó nyilatkozatban kötelezettséget kell vállalnia arra, hogy az érintett föld teljes területén a törvényben meghatározott ideig a földrajzi árujelzővel ellátott terméket fog előállítani és feldolgozni.
Továbbá a földet ilyen módon megszerző személynek az előállítási és feldolgozási tevékenység megkezdését követő egy éven belül a mezőgazdasági igazgatási szervnél igazolnia kell, hogy az oltalom alatt álló földrajzi árujelzővel ellátott agrártermékek ellenőrzését végző hatóság oltalom alatt álló földrajzi árujelző használatára jogosultként nyilvántartásba vette (Fétv. 55/C. § (1)-(2) bek.).
|
Ranghely |
Előhaszonbérleti sorrend |
|
1. |
• legalább 3 éve állattartó telepet üzemeltető helyben lakó földműves vagy helybeli illetőségű mezőgazdasági termelőszervezet • földrajzi árujelzéssel, továbbá eredetmegjelöléssel ellátott termék előállítását és feldolgozását, vagy ökológiai gazdálkodást folytató helyben lakó/helybeli illetőségű földműves vagy mezőgazdasági termelőszervezet • helyben lakó földműves, vagy helybeli illetőségű mezőgazdasági termelőszervezet, aki/amely számára a haszonbérlet célja kertészeti tevékenység folytatásához szükséges terület biztosítása • helyben lakó földműves, vagy helybeli illetőségű mezőgazdasági termelőszervezet, aki/amely számára a haszonbérlet célja szaporítóanyag-előállításhoz szükséges terület biztosítása • a föld területe legalább fele részének öntözhetőségét biztosító és a földdel alkotórész kapcsolatba kerülő öntözésfejlesztési beruházást végrehajtó földműves vagy mezőgazdasági termelőszervezet • volt haszonbérlő olyan földműves, illetve mezőgazdasági termelőszervezet, aki/amely helyben lakónak, illetve helybeli illetőségűnek minősül, vagy a lakóhelye, ill. mezőgazdasági üzemközpontja 20 km távolságon belüli |
|
2. |
közös tulajdon esetén a földműves tulajdonostárs |
|
3. |
helyben lakó szomszéd földműves |
|
4. |
helyben lakó földműves |
|
5. |
olyan földműves, akinek a lakóhelye vagy a mezőgazdasági üzemközpontja 20 km távolságon belüli |
|
6. |
helybeli illetőségű szomszéd mezőgazdasági termelőszervezet |
|
7. |
helybeli illetőségű mezőgazdasági termelőszövetkezet |
|
8. |
termelőszervezet, amelynek a mezőgazdasági üzemközpontja 20 km távolságon belüli |
Amennyiben több személy is hivatkozik az előző pontban felsorolt jogcímek bármelyikére, úgy elsőként azt kell megvizsgálni, hogy melyikük rendelkezik ŐCSG vagy CSMT tagsággal (fontos, hogy ezt csak magánszemélyek összehasonlítása esetén lehet vizsgálni). Ha ez alapján sem dönthető el a kérdés, úgy a szerződés szerinti haszonbérlővel hagyják jóvá a jogügyletet [Földforgalmi tv. 53/A. §]. Ha a ranghelyazonosság az előhaszonbérleti nyilatkozatot tevő személyek („a rájelentkezők”) között áll fenn, úgy a haszonbérbeadó dönt a felek között. [Földforgalmi tv. 54. §].
Ebből következik tehát, hogy csak abban az esetben előzhető meg a „volt haszonbérlő”, ha a szerződést eleve már a másik személlyel (magyarán nem az eddig haszonbérlővel) köti meg a bérbeadó vagy a „rájelentkezők” ranghelyazonossága esetén őt választja a bérbeadó.
A „volt haszonbérlőt” 2023. január 1-től a haszonbérlet megszűnését követő 1 évig megilleti a kiemelt ranghely. Sőt, az 1 év után is, csak akkor nem tud hivatkozni erre az előhaszonbérleti ranghelyre, ha az eltelt 1 évben a földhasználatot (bejegyzett földhasználóként) egyébként maga a tulajdonos vagy a haszonélvező gyakorolta. Tehát, amennyiben nem a tulajdonos vagy a haszonélvező a bejegyzett földhasználó, úgy akár 1 éven túl is megilleti ez a kiemelt ranghely a korábbi haszonbérlőt (fontos, hogy csak a közvetlenül megelőző haszonbérlőre vonatkozik ez a lehetőség, egy még korábbi bérlőre már nem) – Földforgalmi tv. 47. § (1a) bek.
A haszonbérleti szerződés hatósági jóváhagyása
Föld haszonbérbe adása esetén 2022. január 1-től első lépésben már nem a jegyzőhöz kell benyújtani a haszonbérleti szerződést, hanem a kormányhivatal részére, előzetes vizsgálatra. A Földhivatal ebben a fázisban a korábbi gyakorlatnak megfelelően érvényességi és hatályosulási szempontok alapján 15 nap alatt vizsgálja meg és ellenőrzi a haszonbérleti szerződést, tehát megvizsgálja, hogy
- a haszonbérleti szerződés a jogszabályi előírások megsértése miatt létre nem jött szerződésnek, vagy semmis szerződésnek minősül -e,
- a haszonbérleti szerződés tartalmazza-e a haszonbérlőnek a 42. §-ban előírt tartalmú nyilatkozatait,
- a haszonbérleti szerződésben a haszonbérlő által tett nyilatkozatból megállapítható-e egyértelműen az előhaszonbérleti jogosultság jogalapja, vagy az, hogy az előhaszonbérleti jog, mely törvényen alapul, az előhaszonbérleti jogosultságot bizonyító okiratok csatolásra kerültek-e, illetve az előhaszonbérleti jog a megjelölt törvényen, vagy a törvényben meghatározott sorrend szerinti ranghelyen alapul-e, illetve
- kiegészült egy új vizsgálati szemponttal, nevezetesen, hogy a kormányhivatal 2022. január 1-től azt is vizsgálja, hogy az a haszonbérbeadó – akinek bérbeadási joga a föld haszonélvezetén alapul –igazolta-e, hogy a tulajdonos részére a haszonbérleti jog gyakorlásának lehetőségét felajánlotta, vagyis felkínálta magának a tulajdonosnak, hogy ő használja a földet.
A kormányhivatal a feladata tehát nem változott, csupán előrébb került az a szakasz, ahol megvizsgálja a haszonbérleti szerződésnek az érvényességi és hatályosulási feltételeit, így már azt megelőzően kiderül, hogy ha a szerződés olyan alapvető hibától szenved, ami miatt a kormányhivatalnak a közzétételi procedúrát követően azonnal meg kellene tagadnia a jóváhagyást – ezzel pedig értékes időt nyerve az érintett feleknek. Illetve egy új vizsgálati szemponttal is kiegészítésre került.
További változások:
|
2022. december 31-ig |
2023. január 1-től |
|
51. § (2) bek. A mezőgazdasági igazgatási szerv az (1) bekezdés szerinti előzetes vizsgálat alapján megtagadja a haszonbérleti szerződés jóváhagyását, ha megállapítja, hogy c) a haszonbérleti szerződésben a haszonbérlő által tett nyilatkozatból nem állapítható meg egyértelműen az előhaszonbérleti jogosultság jogalapja, vagy az, hogy az előhaszonbérleti jog mely törvényen alapul, az előhaszonbérleti jogosultságot bizonyító okiratokat nem kerültek csatolták, illetve az előhaszonbérleti jog nem a megjelölt törvényen vagy a törvényben meghatározott sorrend szerinti ranghelyen alapul, |
51. § (2) bek. A mezőgazdasági igazgatási szerv az (1) bekezdés szerinti előzetes vizsgálat alapján megtagadja a haszonbérleti szerződés jóváhagyását, ha megállapítja, hogy c) a haszonbérleti szerződésben a haszonbérlő által tett nyilatkozatból nem állapítható meg egyértelműen az előhaszonbérleti jogosultság jogalapja, vagy az, hogy az előhaszonbérleti jog mely törvényen alapul, az előhaszonbérleti jogosultságot bizonyító okiratokat nem kerültek csatolták, illetve az előhaszonbérleti jog nem a megjelölt törvényen vagy a törvényben meghatározott sorrend szerinti ranghelyen alapul, a haszonbérleti szerződés a haszonbérlő által megjelölt előhaszonbérleti ranghelyhez kapcsolódóan törvény által előírt kötelezettségvállalásokat és nyilatkozatokat nem tartalmazza, |
|
51. § (3) bek.” A mezőgazdasági igazgatási szerv az 50. § (1) bekezdés szerinti okiratok beérkezésétől számított 15 napon belül dönt a haszonbérleti szerződés jóváhagyásának a megtagadásáról, ha az okiratok alapján megállapítja az előhaszonbérleti jog gyakorlására vonatkozó eljárási szabályok megsértését, vagy megállapítja, hogy a (2) bekezdés alapján a haszonbérleti szerződés jóváhagyása megtagadásának lett volna helye.” |
51. § (3) bek.” A mezőgazdasági igazgatási szerv az 50. § (1) bekezdése szerinti okiratok beérkezésétől számított 15 napon belül dönt a haszonbérleti szerződés jóváhagyásának a megtagadásáról, ha megállapítja, hogy a (2) bekezdés alapján a haszonbérleti szerződés jóváhagyása megtagadásának lett volna helye.” |
|
--- |
51. § (3a) bek.: „A mezőgazdasági igazgatási szerv az 50. § (1) bekezdése szerinti okiratok beérkezésétől számított 15 napon belül dönt a szerződés ismételt közzétételének elrendeléséről, ha a jegyző által megküldött okiratok alapján megállapítja az előhaszonbérleti jog gyakorlására vonatkozó eljárási szabályok megsértését.” |
|
51. § (5) bek.: A mezőgazdasági igazgatási szerv úgy tekinti, hogy a jogosult előhaszonbérleti jogát nem gyakorolta, ha megállapítja, hogy az elfogadó jognyilatkozat c) az előhaszonbérletre jogosulttól származik, de nem állapítható meg belőle az előhaszonbérleti jogosultság jogalapja, vagy az, hogy az előhaszonbérleti jog mely törvényen alapul, az előhaszonbérleti jogosultságot bizonyító okiratok nem kerültek csatolásra, illetve az előhaszonbérleti jog nem a megjelölt törvényen vagy a törvényben meghatározott sorrend szerinti ranghelyen alapul. |
51. § (5) bek.: A mezőgazdasági igazgatási szerv úgy tekinti, hogy a jogosult előhaszonbérleti jogát nem gyakorolta, ha megállapítja, hogy az elfogadó jognyilatkozat c) az előhaszonbérletre jogosulttól származik, de nem állapítható meg belőle az előhaszonbérleti jogosultság jogalapja, vagy az, hogy az előhaszonbérleti jog mely törvényen alapul, az előhaszonbérleti jogosultságot bizonyító okiratok nem kerültek csatolásra, illetve az előhaszonbérleti jog nem a megjelölt törvényen vagy a törvényben meghatározott sorrend szerinti ranghelyen alapul, az előhaszonbérletre jogosult által megjelölt előhaszonbérleti ranghelyhez kapcsolódóan törvény által előírt kötelezettségvállalásokat és nyilatkozatokat nem tartalmazza. |
|
51. § (6) bek.: Ha a (3) bekezdés alapján a mezőgazdasági igazgatási szerv nem tagadja meg a haszonbérleti szerződés jóváhagyását, és több előhaszonbérletre jogosult nyújtott be elfogadó jognyilatkozatot, a mezőgazdasági igazgatási szerv - a (7) bekezdésben meghatározott eset kivételével - az előhaszonbérletre jogosultakat a törvény által meghatározott sorrend alapján rangsorolja, és arról jegyzéket készít. |
51. § (6) bek.: Ha a (3) bekezdés alapján a mezőgazdasági igazgatási szerv nem tagadja meg a haszonbérleti szerződés jóváhagyását vagy a (3a) bekezdés alapján nem rendeli el a szerződés ismételt közzétételét, és több előhaszonbérletre jogosult nyújtott be elfogadó jognyilatkozatot, a mezőgazdasági igazgatási szerv - a (7) bekezdésben meghatározott eset kivételével - a szerződés szerinti haszonbérlőt és az előhaszonbérletre jogosultakat a törvény által meghatározott sorrend alapján rangsorolja, és arról jegyzéket készít. |
Hatósági jóváhagyása a haszonbérleti szerződésnek nem minősülő földhasználati szerződésnek, a haszonbérleti szerződés módosításának, valamint az olyan haszonbérleti szerződésnek, melynek létestése során nem áll fenn előhaszonbérleti jog
|
2022. december 31-ig |
2023. január 1-től |
|
58. § (1) bek. „A haszonbérleti szerződés módosítása esetén ebben az alcímben foglaltakat akkor kell alkalmazni, ha a módosítással a szerződés időtartama kerül meghosszabbításra, illetve ha a módosítás a haszonbér mértékének a csökkentésére irányul. A szerződés meghosszabbított időtartama nem lépheti túl a 44. §-ban meghatározott maximális időtartamot.” |
58. § (1) bek. „A haszonbérleti szerződés módosítása esetén ebben az alcímben foglaltakat akkor kell alkalmazni, ha a módosítással a szerződés időtartama kerül meghosszabbításra, illetve ha a módosítás a haszonbér mértékének a csökkentésére irányul. A szerződés meghosszabbított időtartama nem lépheti túl a 44. §-ban meghatározott maximális időtartamot. Nem kell a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyása a haszonbér mértékének csökkentésére irányuló módosításra, ha a csökkentésre a bíróság ítélete alapján kerül sor.” |
A földhasználati szerződésekre vonatkozó változások
A Fétv. 55. § (3) bekezdésében rögzítésre került, hogy a haszonbért 2022. január 1-től már csak banki átutalással vagy belföldi postautalvány útján lehet és kell megfizetni, megszűnt a készpénzes fizetés lehetősége (az ettől eltérő szerződéses kikötés semmis), egyúttal azonban vannak kivett esetek is, amikor továbbra is lehet készpénzzel fizetni. Ezek a következők:
- a haszonbérleti szerződés tárgyát képező föld vagy földek térmértékének összege nem éri el az 1 hektárt,
- hozzátartozók közötti haszonbérlet esetén,
- tanya haszonbérletére irányuló jogügylet esetén,
- abban az esetben, ha a haszonbérlő legalább 25%-ban a bérbeadó tulajdonában vagy a bérbeadó közeli hozzátartozójának legalább 25%-ban a tulajdonában álló mezőgazdasági termelőszervezet,
- abban az esetben, ha a haszonbérlő olyan családi mezőgazdasági társaság, amelyben a bérbeadó tag.
Jóváhagyást nem igénylő földhasználati szerződések
Ha a haszonbérleti szerződés nem tartozik a kormányhivatal jóváhagyásához kötött szerződések közé, és van helye előhaszonbérleti jog gyakorlásának (pl. az önkormányzat tulajdonában álló föld földhasználati jogosultságának az átengedése), a haszonbérleti szerződést a haszonbérbeadónak a felek aláírásától számított 8 napon belül a föld fekvése szerint illetékes települési önkormányzat jegyzője részére kell megküldeni. A jegyző - az e törvény végrehajtására kiadott rendeletben meghatározottak szerint - hirdetményi úton közli a haszonbérleti szerződést az e törvényen, valamint más törvényen vagy a megállapodáson alapuló előhaszonbérleti jog jogosultjaival.
A jegyző a nyilatkozattételre nyitva álló határidő leteltét követő 8 napon belül a beérkezett, illetve előírtak szerint átvett jognyilatkozatokról iratjegyzéket készít. Az iratjegyzéket a haszonbérleti szerződés eredeti példányával, valamint a jognyilatkozatokkal megküldi a haszonbérbeadó részére.
Egyéb változások
|
2022. december 31-ig |
2023. január 1-től |
|
40. § (3) bek.: „Haszonbérlet címén a) az agrárágazathoz tartozó köznevelési feladatot ellátó intézmény, b) az agrárágazathoz tartozó felsőoktatási intézmény az alapító okiratában vagy jogszabályban meghatározott, oktatási vagy tudományos kutatási alapfeladatát szolgáló föld használatát megszerezheti.” |
40. § (3) bek.: „Haszonbérlet címén a) az agrárágazathoz tartozó szakképzési feladatot ellátó intézmény, b) az agrárágazathoz tartozó felsőoktatási intézmény az alapító okiratában vagy jogszabályban meghatározott, oktatási vagy tudományos kutatási alapfeladatát szolgáló föld használatát megszerezheti.” |
|
63. § (1) Ha a 62. § (2) és (4) bekezdésében meghatározott személy (ezen alcímben a továbbiakban együtt: kötelezett) határidőben nem tesz eleget a 62. § (2) bekezdésében foglalt figyelmeztetésnek, a mezőgazdasági igazgatási szerv a kötelezettel szemben a (2) bekezdésben megállapított mértékű bírságot szab ki. A bírság megfizetése alól felmentés nem adható, illetve fizetési kedvezmény nem nyújtható. (2) A bírság a föld szerzéskori aranykorona-értéke húszezerszeres szorzatának megfelelő forintösszeg. |
63. § (1) Ha a 62. § (2) és (4) bekezdésében meghatározott személy (ezen alcímben a továbbiakban együtt: kötelezett) határidőben nem tesz eleget a 62. § (2) bekezdésében foglalt figyelmeztetésnek, a mezőgazdasági igazgatási szerv a kötelezettel szemben a (2) bekezdésben megállapított mértékű bírságot szab ki. A bírság megfizetése alól felmentés nem adható, illetve fizetési kedvezmény nem nyújtható. (2) A bírság a föld szerzéskori aranykorona-értéke húszezerszeres szorzatának megfelelő forintösszeg. (2a) Erdő művelési ágú ingatlan esetén a bírság az ingatlan hektárban kifejezett térmértéke egymilliószoros szorzatának megfelelő forintösszeg. |
|
2023. április 30-ig |
2023. május 01-től |
|
24. § (3) Az adásvételi szerződésnek a 23/A. § (1) bekezdésében meghatározott szempontoknak való megfelelése értékelésének során figyelembe kell venni ha) erdőnek nem minősülő föld esetén a földnek - indexálással meghatározott - 20 éves termelési időszakra számított jövedelemtermelő képességét, |
24. § (3) Az adásvételi szerződésnek a 23/A. § (1) bekezdésében meghatározott szempontoknak való megfelelése értékelésének során figyelembe kell venni ha) erdőnek nem minősülő föld esetén a Magyar Agrár-, Élelmiszergazdasági és Vidékfejlesztési Kamara által a honlapján nyilvánosságra hozott, a szerződéskötés évét megelőző naptári évben kialakult helyben szokásos átlagos forgalmi értéket 10%-ot meghaladó mértékben, |
|
--- |
24. § (4) bek.: „A Magyar Agrár-, Élelmiszergazdasági és Vidékfejlesztési Kamara a (3) bekezdés h) pont ha) alpontja szerinti helyben szokásos átlagos forgalmi értéket az általa véleményezett hatósági jóváhagyáshoz kötött ügyletek adataiból reprezentativitást biztosító módon határozza meg, amelynek módszertanát előzetesen a földügyért felelős miniszter a Magyar Agrár-, Élelmiszergazdasági és Vidékfejlesztési Kamara kérelmére a piaci összehasonlító adatokon alapuló értékelésre való felhasználhatóság vizsgálatát követően hagy jóvá.” |
|
--- |
24. § (5) bek.: „A (3) bekezdés h) pont ha) alpontjának alkalmazása során a vételárat aránytalannak kell tekinteni, ha az érintett föld nem rendelkezik olyan előnyös tulajdonságokkal, amelyek a helyben szokásos vételár mértékétől való eltérést indokolják. Előnyös tulajdonságként lehet figyelembe venni a föld művelhetőség szempontjából kedvező alakját, fekvését, elhelyezkedését, megközelíthetőségét, kedvező domborzati és lejtésviszonyait, vízjárási rendezettségét, jó kultúrállapotát, öntözhetőségét, kerítettségét, azonban nem lehet figyelembe venni bizonytalan, jövőbeni eseményeket és legalább részben a vevő elhatározásától, kockázatvállalásától függő körülményeket. Az átlagos vételártól való eltérés esetén annak okát a szerződésben igazolni kell. Az adásvételi szerződés jóváhagyása iránti eljárás során a mezőgazdasági igazgatási szerv felhívására az eladó vagy megbízása alapján a vevő köteles bizonyítani a vételár értékének arányosságát.” |
|
--- |
24. § (6) bek.: „A 23/A. § (1) bekezdés b) pontjában foglaltak alkalmazása során azt is figyelembe kell venni, hogy a vevő vagy a jegyzékben szereplő elővásárlásra jogosult milyen mértékben rendelkezik a föld megműveléséhez szükséges mezőgazdasági termelőeszközökkel, továbbá azt is vizsgálni kell, hogy a szerzése - a már használatában álló földterületek elhelyezkedésére figyelemmel - elsősorban nem a továbbiakban előnyös elővásárlási vagy előhaszonbérleti jogosultság megszerzésére irányul-e.” |
|
2024. január 31-ig |
2024. február 01-től |
|
8. § (1) bek.: „A föld tulajdonjogának átruházására vagy a föld tulajdonjogát érintő más jogügylet írásba foglalására, továbbá azok ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez szükséges jognyilatkozatok megtételére csak olyan papíralapú okmányon kerülhet sor, amely az e törvény végrehajtására kiadott rendeletben meghatározott biztonsági kellékekkel rendelkezik.” |
8. § (1) bek.: „A föld tulajdonjogának átruházására irányuló vagy a föld tulajdonjogát érintő más jogügyletet tartalmazó szerződés, továbbá azok ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez jognyilatkozat érvényességéhez szükséges az e törvény végrehajtására kiadott rendeletben meghatározott elektronikus regisztráció.” |
Szintén az eddigi gyakorlatból ismert problémát kíván orvosolni a végrehajtási joggal terhelt ingatlanokat érintő új szabály. Korábban ilyen ingatlanok megosztásánál jelentős nehézséget okozott a teherrel történő tulajdonszerzés, mely sok esetben vissza is tartotta a tulajdonostársakat a megosztástól. Ezt a helyzetet oldja meg az az előírás, hogy ezek után a végrehajtással terhelt ingatlan esetén az ellenérték a követelés kielégítését kell, hogy szolgálja, így ezt a tulajdoni hányadot megszerző tulajdonostárs végrehajtási jogtól mentes tulajdonjogot tud szerezni.
Földforgalmi tv. rendelkezéseit nem kell alkalmazni
Új előírás, hogy a törvény rendelkezéseit nem kell alkalmazni az állam tulajdonában és a Maradványvagyon-hasznosító Zártkörűen Működő Részvénytársaság vagyonkezelésében lévő ingatlanoknak az egyes otthonteremtési állami feladatok karitatív szervezetek általi átvállalásáról szóló 2021. évi LXXXVI. törvény alapján az MR Közösségi Lakásalap Közhasznú Nonprofit Korlátolt Felelősségű Társaság részére ingyenesen történő tulajdonába adására.
[1] Forrás: Földügyi szabályok változása 2022. – Nemzeti Agrárgazdasági Kamara
[2] Forrás: Földügyi szabályok változása 2022. – Nemzeti Agrárgazdasági Kamara
